科技城土拍尘埃落定/济南梦之特刚需的抉择/保利公园上城不可忽视噪音问题/保利天禧探访/金象泰柏悦府最

虾说济南楼市 · 发表于 2022-12-30 16:35:09

科技城土拍尘埃落定/济南梦之特刚需的抉择/保利公园上城不可忽视噪音问题/保利天禧探访/金象泰柏悦府最后的房源 /资源竞争之回炉

假如你的写字楼或者家中可以看到远方的工地，欢迎各位粉丝为虾米拍照，感谢大家。

目前的片区群有盛福交流群，长岭山交流群，中建云境，市中万科城，保利臻誉，中建星光城市，保利公园上城，旅游路交流群，工业北新东站交流群，雪山唐冶交流群，西城讨论群，教育交流群，老城突围交流群，市中万科城。

根据预算构建不同预算讨论群，特刚需（130万以下），刚需讨论（130到190），刚需改善（200到250），历下入门讨论群（250到320），中端改善讨论群（320到400），高端改善讨论群（400到600），终极改善讨论群（1000）.

进群需要接受虾米的购房咨询面试，主要是这些年被一些咨询者伤透了，对群友选择很谨慎，很多人讥讽虾米，虾米就是有这个自信，我能5分钟摸清你的购房需求，然后快速匹配你的选择，教育学校的研究精细度恐怕地产人很少人能够达到，各种买房的坑帮你规避，内幕消息第一时间拿到，历史成交价格，帮你规避开虚与委蛇的讨价还价，就不吹什么特殊优惠，直接找营销总监实落落的系统底价是多少，这就是虾米群的魅力。

偶尔会在晚上10点后集中直播答疑，欢迎大家提前关注虾米的视频号。

1、济南梦之特刚需的抉择

在济南购房群体中，有这么一类群体，他们来到济南，家庭条件不是很好，很多农二代，父母含辛茹苦养大自己，读书工作后家里没有太多钱了，父母积攒一辈子加上借亲戚朋友，最多凑齐三十多万，刚刚工作，工资不是很高，还贷能力差，父母也没收入来源，审批贷款都要找关系才能过，因为流水不够，总之购房成本不超过120万，当然还有10万块钱的上浮空间，也有20万的下浮空间，毕竟有的条件好点，有的差点，有的人只有100万，有的能咬咬牙到130万总价。

人群现状介绍完了，他们的工作状态呢，很大部分工作地点集中在东部比如奥体，软件园周围的大厦，舜泰，汉峪金谷等等，运气好的可能在孙村，经十东绕城外，为什么说运气好呢，因为这样买房真的操作空间大，还有一类群体就是老城工作，五花八门的工作地点。

购房心态呢，也是比较多元化，一类人比较妄自菲薄，自己了解父母的不容易，也懂自己的行业想收入大幅度提高是小概率事件，因此不求太多，在偌大的城市能有一个窝就行，不在乎别人的话语，所以一些略远的项目也不嫌弃，差楼层也接受，甚至有明显不利因素的比如高架桥，铁路，高压线都不在乎，二手房老破房子也能接受，其实你们经常看二手房app，你们会发现老城区有体量巨大的100万上下的二手房，电梯都没有，根本不用谈品质了，就是基本的居住，并不奢望这辈子能换房，那真的是近乎于不可能的事件，在城里有个家，能给家人遮风挡雨，不用交房租就行了。可能这类人现在越来越少了，80后居多，虾米接触过的，不要说老房子，在章丘，长青，齐河，禹城买房的人都有，见过最远的一位，在聊城买房周末回去，不是被钱逼的，谁会做出这样的选择呢？比如章丘，通勤一个小时多一些单程，记忆回到2009年在北京时，当初接触的同事朋友，压根不奢望买房，整天讨论的是哪里房租低，通勤一个小时是普遍现象，在济南城市真的不大，通勤一个半个小时到40分钟都是比较长的，只能说还是一个习惯的问题，承受度的问题，还有就是济南的公共交通的滞后，地铁还没成网，以前跟朋友侃大山，如果在奥体上班工作，在滩头站附近有个商品房，那生活也美滋滋啊。

另一类群体是慢慢增多的一类群体，我只想离我的单位越近越好，周围要非常繁荣，商场生活便利，并且还要高端，有增值空间，好卖有流通性，因为我是肯定过两年要换房的，必须好楼层，你跟他聊华山，聊王府庄，聊党家，聊药山，他会对你嗤之以鼻，勉强接受工业北，雪山，唐冶，一问要150多万，要加预算？就那地方也值这个钱，在我眼里只值一万冒头，我就等着降价就行，说不定CBD，软件园，汉峪以后有个便宜的小户型呢，我就等着就行，肯定有那一天，工业北如果出现一个一万一二的项目，靠着主干道，不行不行，我怎么能买靠路的呢，我怎么能买大高层呢，公摊多大啊，应该还会降的，等着就行，我还是买套公寓住着吧，起码在汉峪，在CBD啊。。。。。。。。。。。

尊重每一个人的观点，观念，但很多人并不明白房子的定价真的不是以人的意志为转移的，如果只是钢筋混凝土人工每平6000充其量，赋予他价值的太多东西是金融价值，土地价值，资源价值，永远都是少数人在买房，只要有交易量存在就说明他的价值被认可，也就有存在的价值，大家买房其实也是被捆绑上了一辆战车，一辆城市发展出资建设的战车，在巨量人口基数里，手里有钱的人很多，但是优质的资源是相对少的，通过金融门槛分离不同群体，看短视频看过苹果的筛选器，不同口径的苹果进不同的箱子，有些话说出来很直白让人无法接受，但确实是现实。

那么特刚需有什么解决方案吗？

第一条就是二手房，这个可以看看二手房网站，没有电梯的老破房子，可能位置品相差一些，带电梯新一些的可能比较贵，要碰，说不定能有着急用钱的，或者楼层很差的，或者说两居室的六七年房龄的新房，多投入精力会遇到合适的。

如果新房，也可以找找一些项目的差楼层，变异户型，好楼层一万五六，但是差楼层我可以够到啊，变异户型我可以够到啊，比如去年的翡翠公园卖回迁房剩下的商品房，能抢到的朋友住上也挺开心的，毕竟100多万买到了一个历下区的现房，比如璟仕府的居住公寓，比如球磨的一些变异楼层，外人眼里的残次品，在特刚需眼里都是好东西，汝之蜜糖,彼之砒霜。

另外就是一些偏远的盘了，用时空距离，发展等待时间来兑换金钱，没办法确实成本有限，只要能按时交付的大开发商就行，别人嫌这里荒凉，我可以等，生活不方便，开车出去购物，有学校有商铺就行，济南并不大，开车上班50分钟以内就能忍受，有地铁口也可以忍，谁让预算少呢，这类盘有哪些呢？

如果你在老城工作，西城工作，比如海信时代城，一口价8299，确实有地铁口啊，开车不远是不是？天桥九麓府，博睿城，中建大学里，北面远洋明湖之光，华山中海云宸。

党家庄国岳城，中海寰宇时代，怎么着也是央企市中区项目，也都有一流的教育集团吧，东沙中海学仕里，药山北万科金色悦城新著。

如果在东面，大华公园城市，确实远的离谱但是有六号线地铁口，中建蔚蓝之城12500的差楼层，天鸿公园大道11760，绿城春风心语，龙湖九里熙上的差楼层，孙村的山语湖，海棠郡，桂鱼朝阳的差楼层，紫郡兰园的差楼层，中铁城（户型好像有点大），章丘的一些楼层比如华侨现房都5000多了，郭店的盘倒是也不贵无奈没有大开发商虾米是不敢推荐，融汇城这种开发商也不敢，可能还有很多盘虾米没想到就是随便一说。

可能有人会说，你给人推荐的都是些啥盘啊，没办法就只有130万甚至120,100，你说能买啥，就这几条路，不要对未来存在任何幻想，不会有更便宜的楼盘了。

这时候可能司马衷式的人物出现，你就不能借借钱，找亲戚同学朋友借10几万，不就能买150,200的项目了，月供找父母分担吗，你就不能消费贷。。。。。。。。。虾米年轻时就曾经遇到过无数卧龙凤雏，劝虾借钱，拿别人的钱给自己升值，哈哈。

2、保利公园上城不可忽视噪音问题

保利公园上城的地铁上盖噪音因素，大家需要注意，北侧两条铁路，地下地铁就检修，可能对很多人而言，不影响休息，但是对于某些声音敏感的群体来说可能就比较痛苦了，还有一些声音的震动，这只是一个风险提醒，对于绝大多数人来说无影响，对于少数人来说就很大了，风险提示就是知情权，你知道我无所谓就可以买。

大家还记得保利公园上城首开时的三栋吗，首开时只有一栋有预售证，现在那两栋终于拿到预售证了，开始交定金交首付了，并且开发商也有优惠，可以首付10%，等到3月份再交清首付，虽然保利这么操作不正规吧，但是购房者确实得了实惠了，11月份买了房子现在才交钱，3月底才付清首付，对于购房者而言好像也得到了违规的实惠了，塞翁失马焉知非福。

保利公园上城首开三栋，仅有一栋楼有预售证，两栋楼无预售证开盘

3、资源竞争之回炉也要排队

最近经常刷到火葬场排队的视频，为什么突然这么多人排队，咱就不讨论原因了，只想说连最后的回炉都要排队了，这真的是一种资源竞争啊，买房是资源竞争，买药买菜当资源紧张时也会竞争，这让人想到很多，城市化真的是完美的吗，当供应链正常时，不会有问题，但是突然出现短时的洪峰时就无法承受，未来会不会有逆城市化呢，这个真不好说。

最近还研究了一下公墓的价格，真的不便宜，而且远期是需要续租的，公墓销售说不定真像电影里那样成为一个另类的销售领域。

4、济高珑悦府将加推

坐标康虹路与正丰路交叉口，济高珑悦府将加推自己的最后一栋楼，12#楼10层精装准现房洋房，150,180户型，单价预期好楼层31k，高新区目前在售准现房精装修洋房的稀有产品，所以价格很高，毕竟夏天就能交付了，幼儿园小学初中100米范围内，CBD北地铁，绿城物业，每一项都不是最突出的，但是每一项都具备，也没有明显硬伤不利因素，所见即所得了，外立面都已经弄好了，一期的园区也可以看实景。

对该项目有意向的可以加入虾说济南楼市高新群。

济高珑悦府的优点是在目前高新区项目匮乏的情况下，难得的低密度交付早的项目，其实单拿哪一个因素他都不是很突出，但是他均衡啊，很像姚麦后苦撑球队的斯科拉，容积率2.0，地铁口800米，300米范围内有小学，二期去初中小学幼儿园均在200米范围内，高新教育，丰奥小学，正丰中学，距离CBD1500米，户型尤其是150户型真的很不错，济高绿城物业的口碑也不错。

关于珑悦府的吐槽，好像是外立面土啊，绿化不高端啊，单元门不高端啊，装修交付有瑕疵啊，其实虾米看来，这已经是济高近些年来的最高水准了吧。

时势造英雄，珑悦府卖的就是均衡，位置+容积率+教育+地铁+户型+物业的综合体，此处真想做一张实况足球那种雷达图，可惜ppt不会做。

忘记说一句，该项目在保利臻誉北600米。

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